【空き家改修ビフォア編】長く空き家だった木造の戸建てを、もう一度住める家に | 新潟プレハブ工業株式会社

新潟市中央区上所で、長く空き家になっていた木造2階建ての戸建て住宅の改修工事を進めています。昭和56年以前の、いわゆる「旧耐震基準」で建てられた住宅です。

今回は工事が始まる前と、片付け・解体の様子をご紹介する「ビフォア編」です。完成後には、同じ場所から撮った写真で「アフター編」をお届けします。

空き家になってから時間がたつと、庭木が伸びて建物や道路にかかり、室内には家財道具が残ったままになりがちです。この住宅もそうした状態でした。

工事の前に建物の寸法を一つずつ測り、どこを残してどこを新しくするかを決めました。家財はお施主様ご自身で片付けていただき、そのあと工事に入りました。

伸びた庭木は、見通しが悪くなるだけでなく、湿気がこもったり外壁や屋根を傷めたりする原因にもなります。今回は庭木を撤去し、敷地を平らにならしました。

内装をはがすと、柱や梁、床下の状態が直接見えるようになります。傷みや雨漏りの跡がないかを確かめ、必要な部分は補修したうえで新しい床・壁・天井をつくっていきます。今回は、大きな傷みや雨漏りの跡は見つかりませんでした。

今回の工事は、内装と水まわりなど設備の改修が中心で、耐震補強（壁の補強や金物の追加など）は行っていません。

耐震補強をしない改修は、費用を抑えて「もう一度住める家」にするには有効です。ただし、建物の使い方によっては、耐震性が問われる場面があります。

民泊・旅館業など、人を泊める事業に使う場合
住宅宿泊事業（いわゆる民泊）の届出には、保健所の事前相談や消防法令への適合が必要です。旅館業として営業する場合は、建物の用途変更にあたって建築基準法に合っているかの確認も必要になります。昭和56年5月以前の基準（旧耐震）で建てられた建物を耐震補強せずに不特定のお客様の宿泊に使うのは、こうした手続きのハードルに加えて、安全面からも当社としてはおすすめしていません。
高齢者などに貸す「セーフティネット住宅」に登録する場合
登録には原則として新耐震基準を満たすことが条件になっており、旧耐震の建物は耐震診断や補強が必要です。
将来、売却する場合
買主が住宅ローン控除を受けるには、昭和57年以降に建てられた住宅であるか、耐震基準を満たすことの証明（耐震基準適合証明書など）が必要です。

反対に、ご家族が自分で住む・身内に貸すなどの使い方であれば、今回のような改修で十分に暮らせる家になります。新潟市には、実際に住んでいる木造住宅を対象とした耐震改修の補助制度もあり、住み始めてから補強を検討することもできます。

空き家を直すときは、先に「どう使うか」を決め、それに合わせて工事の範囲を決めることが大切です。

現在は木工事や設備工事を進めています。完成しましたら、今回と同じ場所から撮った写真で、どのように生まれ変わったかをご紹介します。

空き家の改修・活用のご相談は、当社までお気軽にどうぞ。
建物の工事だけでなく、賃貸・売却など不動産としての活用方法もあわせてご提案します。

お電話でのご相談：025-247-7117